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金地总裁黄俊灿:探寻地产行业的“金融+”之路

发布时间:2015-10-05 18:11:28

 

各位老师同学们好,
 
我是福建闽清县人,在同济大学学的是工民建专业,1992年邓小平南巡之后毕业来到深圳,一直在金地公司工作。我从现场的一个工程师做起到成为北京公司副总,后又回到深圳做总经理,集团财务总监,一直做到现在成为集团总裁。
 
金地公司1988年成立,2001年上市时公司营业收入大概6.6个亿,去年营业收入已达400多亿;2001年总资产22个亿,去年年底是1200多亿,差不多增长了六七十倍。如今我们在全国26个城市、美国3个城市做地产开发,业务也包括房地产基金,希望找机会能把房地产和金融有机结合。
 
我跟清华的缘分,实际上在十年前就开始了。那时我做深圳公司的总经理,有一天我忽然发现,我们有5亿元资产不见了,那时候急出了一身汗。我把我们的财务经理叫过来问这个钱怎么不见了,他一下子也被我问蒙了,后来他告诉我,这主要是因为我们这个行业的特殊性。
 
大家知道房地产有一个预售的制度,这样我们就有预售帐款。在资产负债表上,左边是资产,右边是负债和所有权权益。在资产里有存货,没有交出去的部分记为预收帐款。我们那时候刚好是项目竣工结款,结款以后存货下降了,预收帐款也下降了,利润上来了,这样整个资产就少了。但是我当时不知道,后来觉得我还是得去学习,2005年到清华大学报了一个财务班,把财务的知识基本上系统学习了一遍。这个事为我后来做到集团的财务总监也打下了比较好的基础。
 
在十年前我已经感受到了清华大学非常严谨的学风和非常扎实又能够联系到一线的教学方法。现在为什么过了十年又回来了?我觉得现在碰到了非常多的困惑,这次来了一看,发现很多老朋友、老面孔,原来不约而同都来了,所以我想估计他们也碰到了一些问题。
 
有人说中国现在的企业家不是在商学院,就是在来商学院的路上。实际上我在这条路上想来了两年,一直没时间来。来干什么?我想来无非第一个来“玩”,第二个来思考。为什么说来“玩”?就是说同学们回归本真,把自己原来所有的职位,原来那些东西全部放下。我觉得有回归本真这样一种心态,后面才能学得好。
 
第二个来是思考,现在碰到的问题怎么办,困惑我的问题是什么。我们说房地产行业经过了这么多年的发展,确实是进入了一个规模往下走的一个开始。在这样一个阶段,我们怎么办?我们面临的问题是什么?这不光光是地产行业的问题,更多跟我们的金融、环境和宏观层面有非常多的关联。
 
先来看一些数据。2008年的时候,北京房价大概是12877元,这是统计局的数据,去年底平均房价25590,差不多翻了一倍。全国商品房销售额2008年2.5万亿,去年是7.6万亿,差不多翻了3倍。GDP在2008年的时候是31万亿,去年是63万亿,也是两倍。从数据上来看,至少是我们地产行业没有拖我们GDP的后腿,我们还是跟它保持了同比增长,可能地产行业在过程中还推动了一些GDP的增长。我们如果再看一下M2,2008年的时候M2是41.8万亿,去年底是123万亿,差不多增长了3倍。所以我有时候在想,房价的上涨到底是我们创造了更好的产品,政府投入了更多的基础设施造成的?还是因为货币发行的太多?我也没太搞明白,所以希望这次能来搞明白。我们再看一下过去几年货币的增值,基本上GDP的增值加上通货膨胀率,有2到3个百分点,这是表象,但是内在的逻辑是什么?我现在不知道。
 
现在困惑我的是:实业和货币之间的关系是什么?到底是实业推动了货币的增长,还是货币砸下来以后,实业就起来了?最近北京拍了几块地,基本上地价没有低于5万块钱,我们也很难下得了手。虽然说我们在北京做了这么多年,从2001年到北京做了十几个项目,但这是史无前例的情况。在接近南四环的地方,5万多块钱,在孙河、东坝都是超过5万块钱的地价。未来如果货币再多的话,是不是还涨?我们要不要去赌?这是我们要想的问题,没找到问题的答案。
 
我们也去了国外做一些开发,发现这个行业在国家和国家之间还是有蛮大差别。比方说国外的地产开发,地产商帮助投资人来做开发,投资人来做收益。有一些投资人把资产留下来了,开发商帮他做资产管理、办公楼的出租、物业管理等等这些事。在我们中国,实际上投资人和开发商没有分的太开,大部分开发商都是用自己的钱来做,从几年前开始也逐步用一些基金公司和合作伙伴的钱一起来开发。这么多年来,我们占的比例也非常少,所以我在想,为什么我们不能够把开发和投资的模式分开。比方说开发出一栋办公楼,大部分开发商都是一层一层卖掉,或者切成一些小单位卖掉。而在国外不是,做下来以后整栋卖掉。这样品质也会好,将来的管理也好。可是我们现在没有这样的环境,或者说这样的模式比较少。

这是我来清华五道口的原因,是在想我们应该怎么做?地产公司去年7.6万亿的销售额,这些钱都是地产的钱。如果你是替别人来做,那你自己的钱怎么办?去哪里?投什么?买股票还是做什么事情?还是说去并购?我们也在想怎么做。
 
国外有很多这样的例子叫房地产信托,中国喊了这么多年一直没出台。老百姓要去投一点房地产,只有自己去买一个房子。资产证券化也没出来,所以我也想搞清楚,为什么这些东西没出来?我们行业的从业人员应该做一些什么准备?我也不知道。
 
另外我们现在走出去,从大市场来看,如果一个国家要强大,企业一定要走出去。我们可以看到,美国有一个企业,就算房地产行业,他们是全球性开发,我们中国现在还没有。走出去的时候我们必然会碰到汇率的问题,最近汇率波动我也有思考,是什么逻辑,什么因素导致汇率的变化?我觉得这不光是我们地产行业要考虑的,不管什么行业将来都会出去。
 
我们金地公司两大股东都是保险公司。保险公司和地产公司之间怎么协同?未来有哪些创新点?我不是特别清楚,监管部门对这些东西也都有很多的限制。我想这些问题都是我为什么来到清华五道口学习的重要原因。也许这些问题在座都有答案了,就像当年说为什么5个亿的总资产不见一样,实际上是一个很简单的问题,可是对没学习过的人来讲,确实是一个问题。
 
我想这次来,希望找到一些答案。我认为一个好的学院,应该有这么几个标准:第一,能够让同学们在这里学到一些扎实的理论知识,同时能够解决自己行业中实实在在的一些问题;第二,大家在一起,能够有一个交流,有一个思想的碰撞,甚至能够产生一些新的想法;第三,我们能够形成一个好的校友圈子,将来两年以后离开了,还是可以继续终身学习、互相学习。我觉得清华五道口正是这么一个好的学院。首先它是最正宗的金融学院;第二,它的师资力量不仅仅有专业的老师,还有行业的实践者,我相信能够给我们提供最好的、中国一流的商学院文化。如果我们这些问题在清华五道口得不到解决,我估计在中国已经找不到其他商学院可以解决这些问题了。
 
昨天吴晓灵院长说,我们清华五道口“培养金融领袖,引领金融实践,贡献民族复兴,促进世界和谐”。我相信我们每个人就像我们昨天金牛班唱的一样:”敢问路在何方,路在脚下”,这是我们的队歌,我相信我们学习着、交流着,一定能够找出我们自己未来的路。
 
谢谢大家!

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